Dans le cas de l’immobilier neuf ou de la division d’une maison en plusieurs propriétés, l’état descriptif de division (ou EDD) est une étape sine qua non avant une mise en copropriété. C’est un document crucial dans les transactions immobilières, car non seulement il est indissociable de l’acte de vente, mais en plus, il détermine le plan des parties communes et privatives. On peut l’envisager comme une carte d’identité détaillée de l’immeuble permettant d’établir, pour chaque copropriétaire, sa quote-part liée aux parties communes et donc ses charges de copropriété.

État descriptif de division : définition

L’EDD détermine, décrit et fixe le nombre de lots en copropriété. Sa fonction principale est de diviser en lots un bien donné, d’attribuer un numéro à chaque lot et enfin de définir la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Généralement, un plan détaillé du lot de copropriété y est adjoint. Le potentiel acquéreur peut ainsi vérifier l’existence légale du bien mis en vente.

Comment se présente un EDD ?

Il est présenté sous forme de tableau et identifie :

  • Les caractéristiques de l’immeuble (superficie, emplacement, …) ;
  • En suivant l’ordre croissant des numéros, la nature et le numéro de chaque lot ;
  • L’emplacement de chaque lot dans l’immeuble ;
  • La quote-part des parties communes pour chaque lot.

L’état descriptif de division d’une copropriété peut être accompagné d’un plan. Au vu des mesures précises topographiques et de délimitation de la propriété, ce plan relève de la compétence exclusive du géomètre-topographe et expert.

À quoi sert un EDD ?

Ce dernier a une double fonction :

  • La première fonction est de servir à définir la quote-part (exprimée en tantièmes) des parties communes afin de déterminer le montant des charges pour chaque copropriétaire (ainsi que sa participation lors de l’assemblée générale) liées aux parties communes, qui peuvent être des parties de bâtiments (couloirs, …) mais aussi des terrains (jardins, …) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ;
  • La seconde fonction permet au Service de publicité foncière d’identifier aisément les propriétaires de chaque lot.

Qui peut établir un EDD ?

L’état descriptif de division étant réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955, seul un professionnel peut s’en charger : soit un géomètre-topographe, un notaire ou encore un expert en division immobilière. Son prix est en fonction du professionnel auquel il est fait appel comme de la surface du lot, d’où l’intérêt de faire établir plusieurs devis afin de les comparer, notamment auprès d’Immo Géomètre, votre cabinet de géomètres à Paris.

Où trouve-t-on un EDD ?

De façon classique, l’EDD est joint au règlement (de copropriété), mais on peut également le trouver dans un document à part, comme les annexes du règlement de copropriété, le cahier des charges organisant la copropriété ou encore un acte ou une décision judiciaire. Il est remis à chaque copropriétaire au moment de la signature de l’acte de vente, chez le notaire, ainsi qu’au locataire lors de la signature d’un bail. En cas de perte ou de non-remise de l’état descriptif de division, il reste possible de s’en procurer un en ligne, directement auprès du Service de publicité foncière, ou d’en demander une copie au syndic de copropriété concerné.

L’EDD est-il obligatoire ?

Depuis la loi Alur de 2014, l’état descriptif de division est obligatoire pour un bien immobilier mis en copropriété , ainsi que lors d’une Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), où il est établi avant même la livraison des lots. De même, il est obligatoirement remis lors de la signature de l’acte de vente ou, dans le cas d’une location, lors de la signature d’un bail.

Comment modifier un EDD ?

La modification de l’état descriptif de division est envisageable. Le document n’est pas déterminé et peut évoluer en fonction des changements survenus dans l’immeuble et/ou dans les lots, comme une division, un assemblage, la transformation d’une partie (commune et privative) ou encore la réalisation de travaux de copropriété. Les requêtes et/ou modifications sont bien évidemment soumises au vote lors d’une Assemblée Générale (et si cela concerne une partie privative, il faut obtenir une majorité absolue). Le coût de modification de l’état descriptif de division est bien souvent à la charge du copropriétaire demandeur.

Pour en savoir (encore) plus sur le sujet, n’hésitez pas à consulter notre blog.