La loi ELAN de 2018, ou loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a été promulguée en novembre 2018. Elle comprend un volet sur la copropriété, qui vise à moderniser et simplifier son fonctionnement. Voici les principaux changements apportés par la loi ELAN dans les copropriétés.

Loi ELAN et extranet de copropriété

En 2015, la loi ALUR a instauré la mise en place d’un espace en ligne sécurisé afin que tous les acteurs d’une copropriété, et le conseil syndical puissent accéder à l’ensemble des documents de la copropriété. La loi ELAN sur la copropriété vient ajouter des précisions à ce principe, en spécifiant les documents que le syndic doit mettre à disposition aux autres parties afin qu’elles puissent les consulter en ligne. Ces documents sont divisés en trois catégories : 

  • un espace pour l’ensemble des copropriétaires qui présente le règlement de la copropriété, la division de l’établissement lors de la mise en copropriété, la fiche d’entretien, les contrats actuels ainsi que les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
  • un environnement dédié à chaque copropriétaire avec toutes les informations concernant son lot (compte personnel, montant de ses charges versées, répartition de sa quote-part et sa participation au fonds de travaux) ;
  • un emplacement pour le conseil syndical avec l’ensemble des documents nécessaires à son fonctionnement (carte professionnelle, liste des copropriétaires, relevés bancaires).

Loi ELAN de copropriété : réforme de l’assemblée générale

Afin de simplifier les échanges entre les copropriétaires et le syndic, la loi sur la copropriété ELAN a facilité la présence ainsi que les modalités de vote lors des assemblées générales :

  • une assemblée générale peut désormais être convoquée par un seul copropriétaire en cas de situation exceptionnelle comme des réparations conséquentes nécessitant l’approbation de l’ensemble des copropriétaires ;
  • les copropriétaires ont la possibilité de suivre une assemblée générale en visioconférence ou bien en audioconférence depuis le décret de 2019. Cette mesure a été rajoutée afin de lutter contre l’absentéisme et s’est révélée très efficace, surtout pendant la pandémie mondiale du Covid-19 ;
  • de même, l’instauration du vote par correspondance en 2020 simplifie la mise en place de procédures ;
  • les copropriétaires ont la capacité d’avoir des mandats illimités et représenter des copropriétaires ne pouvant assister aux assemblées générales dans la limite maximale de 10% des voix.

La loi ELAN de copropriété sur l’assemblée générale a un impact sur la réalisation des travaux en copropriété. Elle accélère la transition énergétique ou les travaux d’intérêt collectif grâce à un vote à la majorité absolue. Elle fixe également un délai minimal de 2 mois après un vote concernant la réalisation de travaux afin qu’un copropriétaire absent puisse s’exprimer et contester la décision de l’assemblée générale s’il la juge non conforme.

Renforcement du pouvoir du conseil syndical

Cette nouvelle loi réforme en profondeur les statuts des acteurs d’une copropriété. Elle donne davantage de pouvoir au conseil syndical et de ce fait au copropriétaire dans le but de limiter et contrôler le syndic de l’établissement. Le conseil syndical possède désormais un pouvoir de contrainte et peut exiger du syndic la transmission de documents relatifs à la copropriété avec des pénalités en cas de retard. 

La loi ELAN pour les copropriétés permet aussi aux ascendants et descendants d’un copropriétaire de rejoindre le conseil syndical, élargissant ainsi la participation et l’engagement de l’ensemble des membres de l’immeuble. De plus, le conseil syndical peut mettre en concurrence les syndics pendant un mandat ou à la fin de celui-ci.

Loi Elan : mise en conformité du règlement de copropriété

Certaines nouveautés, comme le principe des parties communes spéciales affectant un ou plusieurs copropriétaires, indiquées dans la loi ELAN entraînent la modification du règlement de copropriété afin qu’il soit conforme à ces nouveaux changements. Par exemple, un espace utilisé uniquement par un seul copropriétaire devra être spécifié dans le règlement de copropriété avec une mention spéciale ainsi que les charges associées à cet endroit. Des décisions pourront être prises lors d’assemblée exceptionnelle ou lors de l’assemblée générale annuelle.

La modification du règlement de copropriété, subordonnée à l’accord de l’assemblée générale, doit être réalisée par un professionnel (avocat, notaire, géomètre…). Le tarif de la mise en conformité du règlement de copropriété suite à la loi ELAN est généralement compris entre 2 000 et 3 000 euros. Pour plus de précisions à ce sujet, nous vous conseillons de vous rapprocher de spécialistes comme Immo Géomètre, topographe à Paris, qui sauront vous conseiller et vous accompagner dans toutes les étapes de la mise en conformité de votre règlement de copropriété.

En résumé, la loi ELAN a été promulguée afin de simplifier les échanges entre les copropriétaires pendant les assemblées générales et améliorer la prise de décision par le vote en correspondance et les réunions en visioconférence. Elle donne davantage de pouvoir et de décision au conseil syndical vis-à-vis du syndic avec la possibilité de consulter et de contrôler la gestion de l’immeuble. Enfin, elle apporte des éclaircissements sur de nouveaux principes tels que les parties communes spécifiques, ainsi que sur la manière dont ces nouveautés doivent être intégrées dans un nouveau règlement de copropriété.

Retrouvez tous nos conseils sur la mise en place d’un projet de copropriété et bien d’autres sujets sur notre blog.